Infokeskus
Turuülevaated
Kinnisvara statistika
Kasulikud lingid
Õppimisvõimalused
Tööpakkumised
Koolitused
Atesteerimised
Artiklid
Foorum
 

Jata soov

Spordimaailm

Soovid kinnisvara myya?

KoduKauniks

Artikkel  « tagasi
Uute elamupiirkondade arendus Raplamaal suigub majanduslanguse unne
24. oktoober 2008
Nädaline
Heli Talinurm

Raplamaal on suur ehitus- ja arendusbuum veel päris täistuurideni jõudmatagi mööda saanud. Enamik arendajaid pole mõtet elamurajoonide krundid maha müüa kõrvale lükanud, kuid valmistub ootama kinnisvaraturu paremaid aegu.

Nädaline valis mõned maakonna kinnistuarendused ning uuris, kuhu arendustegevus jõudis. Oma arvamuse kinnisvaraturu olukorra kohta ütlesid nii ASi Vestman Teenused maakler Aili Avent, Swedbank kui ka nende valdade esindajad, kus arendusega aktiivsemalt peale hakati. Vastamata jääb ainult üks küsimus: millal tuleb uus buum? Kui tuleb.

Kolga kinnistu Märjamaa vallas (üle 30 majakrundi)

„Orgitalt Märjamaale suundudes vasakut kätt enne Viilumäe kalmistut asuva Kolga talu omanikud Lii ja Mihkel Lember hakkavad piirkonda arendama ja müüvad 9,12 ha kinnistult üle 30 majakrundi. Pärnu mnt äärde on planeeritud neli ridaelamut, tahapoole üksikelamud,“ kirjutas Nädaline 2007. aasta alguses.

Praeguseks on detailplaneering Mihkel Lemberi sõnul kahe arendaja vahepeal muutunud arusaamadest lähtuvalt tühistatud. Mihkel Lember selgitas, et arendusele sai saatuslikuks ka soostumine valla ettepanekuga, et vee- ja kanalisatsioonitrass ei alga kohe kinnistu piirilt (nagu omavalitsus peab tagama), vaid vahepealse osa oleks arendajad ise pidanud ehitama. „Meie soovisime, et kruntidel oleks võimalikult kiirelt müügi järel olemas nii vesi, kanalisatsioon kui ka elekter,“ rääkis Lember. Kõige selle väljaehitamine u 10 huvilise jaoks polnud rahaliselt võimalik.

Lisaks soovisid huvilised maatükke kinnistu eri nurkadest. Nii polnud mõeldav kommunikatsioone vaid ühes kinnistu osas välja ehitada. „Praegu jätsime asja katki, leiba see ju ei küsi. Võimalusel müüme maad suurema tükina: 3-4 ha, kui saab vallaga asjad korda, et lubavad maatulundusmaad jagada. Aga see on pikk ja segane lugu,“ ütles Lember.

Anne kvartal Märjamaa vallas (10 maja plaanis, 1 müüdud)

„Kehtestatud detailplaneeringu kohaselt ehitab EraValduse AS uue Anne tänava äärde kümme maja, igale 1000 ruutmeetri suurusele krundile tuleb eramu ja abihoone, ehitusalune pind kuni 170 m². /.../ Kinnistule on juba viidud vee- ja kanalisatsioonitorustik,“ kirjutas Nädaline 2006 septembris.

Praeguseks on kvartalisse kerkinud üks maja, mille omanikuks sai kinnitamata andmetel EraValduse ASga seotud inimene. Arendajad oma edasisi plaane kommenteerida ei soovi.

Jõe kinnistu Rapla vallas (42 eramut plaanis)

„Osaühing Rapla Teed rajab koos äripartneriga Rapla külje alla Märjamaa tee äärde uut elamurajooni. Veidi rohkem kui 12 hektari suurusel kinnistul on ruumi 37 eramule,“ kirjutas Nädaline samuti 2006. aasta septembris.

Rapla Teede juhataja Tõnu Vilipuu ütles, et juriidiliselt ei kuulu Jõe kinnistu osalus enam OÜle Rapla Teed, see on müüdud OÜle Klarnes Invest, mis on Teede REV2 grupi ettevõte nagu Rapla Teedki. Samuti on nüüdseks kavas 37 eramu asemel 42 eramut. Vilipuu ise otseselt Jõe kinnistu arenguga ei tegele, kuid on endiselt arendamise nõustaja, sest on algusest peale sellega tegelnud. Liitumine elektriga on olemas, järgmise aasta sügiseks saab igale krundile ka kõik kommunikatsioonid. Rajatud on kruusateed.

Tõnu Vilipuu sõnul oli varem kruntidel ka huvilisi, kuid probleemid tekkisid detailplaneeringuga, mille vallavalitsus kehtestas, kuid maavalitsus kinnitamata jättis. Nimelt oli maavalitsuse poolt kinnistule ette nähtud rohekoridor, kuid Rapla vallavalitsus detailplaneeringut kehtestades sellega kursis ei olnud.

Vallavalitsus tühistas detailplaneeringu, kuid nüüdseks on kohtuvälise lahendi tulemusel uus detailplaneering kehtestatud. Ka rohekoridor, kus loomad liikuda saaks, on plaanis sees. „Kui leiame uuesti 3-4 kosilast, siis hakkavad asjad jälle liikuma,“ nõustus Vilipuu, et praegu on kinnisvaraturul keerulisemad ajad. Klarnes Investil endal pole plaanis maju ehitada, eesmärk on pakkuda maad, millele ostjal oleks võimalik väikse vaevaga maja püsti panna. Ruutmeetri hinnaks pakub Vilipuu hinnanguliselt 200- 300 krooni.

Suislepa kinnistu Rapla vallas (18 maja plaanis, 2 müüdud)

„Metsandusega tegelev osaühing KL Forest Grupp plaanib Kodila külje alla Oela külla ehitada 18 ühepereelamut. Majad kerkiksid endisesse kolhoosi õunaaeda, nii et koos uhiuue majaga saab inimene ka õunapuude omanikuks,“ avaldas Nädaline 2005. aasta septembris.

„Jah, kaks maja tegime valmis ja rohkem plaanis hetkel pole,“ selgitas Rapla Arendus OÜ liige Siim Markus. Tema sõnul inimestel küll huvi oli, aga plaanis oligi valmis ehitada kaks maja ning siis otsustada, kas ehitada edasi või mitte. Majandust arvestades otsustati järgmiste majadega oodata. Kõik kommunikatsioonid on kogu kinnistul olemas ning kahes olemasolevas majas elatakse sees.

Rime Kinnisvara Vahendus ASi maakleri Tuuli Eduri sõnul müüdi kaks maja selle aasta alguses ning kruntide müük peatati juba eelmise aasta lõpus, sest arendajatel ei ole müügiga kuhugi kiiret ning nii võib oodata, kuni kinnisvaraturul paremad ajad tagasi tulevad. Et praegu Suislepa kinnistul ametlikult krunte ei müüda (osta saab muidugi alati, kui huvi on), siis ei saa maakler Edur täpset ruutmeetri hinda öelda. Samuti on Suislepa kinnistu puhul lootus ikkagi krundid maha müüa koos majadega või vähemalt on arendajatel soov, et ehitataks ühte tüüpi majad, sest siis mõjub tervik paremini.

Männi kinnistu Kohila vallas (26 krunti, 5 müüdud, 3 broneeritud)

„Arvestades praegust turusituatsiooni, on meil isegi hästi asjad läinud,“ kirjeldas BPE Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ asedirektor Aivar Roosik Rapla poolt Kohilasse sissesõidu tee ääres asuva Männi kinnistu olukorda.

Kinnistu arendaja on Loone Kinnisvara OÜ ning OÜl BPE Kinnisvaraekspert Tallinn kui müüjal on õnnestunud maha müüa 5 krunti (millele on kerkima hakanud ka majad) ja 3 krunti on broneeritud. „Inimestel huvi on, hetkel on kahjuks küsimus hinnas, sest päris olematuks me hinda lasknud ei ole. Loodetakse aga saada veelgi odavamat,“ selgitas Roosik. Tema sõnul on paljud tehingud jäänud ka selle taha, et potentsiaalsed ostjad ei saa enam nii lihtsalt laenu.

Aivar Roosik tõdes, et ilmselt sai Männi kinnistu arendusega veidi hilja algust tehtud: 2007. aasta mais, kui juba olid hakanud levima jutud kehvematest aegadest. Siiski ei ole lootus müüa krundid, millel on olemas kõik kommunikatsioonid, kuhugi kadunud. Ruutmeetri hinnaks tuleb 325 krooni ja keskmiseks ühe krundi (u 1500 ruutmeetrit) hinnaks üle 400 000.

Kuusemetsa elurajoon Kohila vallas (32 krunti, millest kaks ärimaad)

Kuusemetsa elamurajooni omanik ja arendaja on Hansakinnisvara OÜ (Hansakinnisvara ja Rilanto ühinesid suvel üheks firmaks) ning rajooni 32 krunti (1500-2000 m²) pandi müüki eelmise aasta suve lõpus. Hetkel on maalapil olemas elekter, aga varsti saavad Hansakinnisvara müügijuhi Ruth Hõbesalu sõnul olema ka vesi ning kanalisatsioon, gaas, tänavavalgustus ja asfaltteed.

Kuigi selle elamurajooni puhul on mõeldud ka kruntide ja majade koosmüügi peale, müüb firma praeguses turuolukorras ainult krunte. „Huvi tänasel hetkel kahjuks puudub,“ tõdes Hõbesalu, kes samas kinnitas, et pole kaotatud lootust krundid ükskord maha müüa.

„1500 m² krunt on ümmarguselt 400 000 krooni,“ selgitas Ruth Hõbesalu. Nii tuleb ruutmeetri hinnaks u 267 krooni.

Juuru valla arendus (Atlas)

„Juuru vallas Atla külas Sepa ja Uue-Jaagu maadele (kogupindala 56,48 ha) tehtud detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande avalikul arutelul Juurus kinnitasid detailplaneeringu tegijad ja keskkonnamõju hindajad, et loodav uusasum on Eestis esimene omataoline,“ kirjutas Nädaline 2008. aasta mais. Artikkel täpsustas, et Atla küla maadele tulevas elamurajoonis peaks lisaks elumajadele ruumi olema ka büroo- ja teeninduspindadele, lasteaiale, tervisekeskusele jne.

Atla arenduse omanik Hadley Barrett firmast Oxford Management jäi nüüd uue asumi arendamise teemast rääkides kidakeelseks. Ta selgitas, et tegelikult on informatsiooni andmiseks liiga vara ning teiseks on aktsiaturu poliitika seotud info väljaandmise ajaga. Küsimuse peale, kas plaan arendada on endiselt jõus, vastas Barrett nii: „Meie projektide strateegiline eesmärk jääb samaks kõigil meie turgudel. Meil on alati olnud pikaajaline visioon.“

Juuru valla ehitus- ja planeeringuspetsialisti Riho Rüüsoni sõnul ootab detailplaneering keskkonnateenistuse heakskiitu ning pärast seda läheb avalikustamisele. Kui vastuväiteid pole, liigub detailplaneering edasi volikokku, kes võib selle oma otsusega kehtestada.


Swedbank: Sundmüügist ei võida keegi

Kristi Künnapas, Swedbanki pressiesindaja: Inimeste hulk, kes laenu tasumisel raskustesse satuvad, on kasvanud, ent mitte drastiliselt. Püüame teha inimestega koostööd, et vältida vara sundmüüki, sest sundmüügist ei võida klient ega pank. Pank on huvitatud, et inimesel oleks kodu ja ta suudaks võetud laenud maksta. Seega on meil sundmüügi juhtumeid vähe, reeglina vaid klientide puhul, kes ei ilmuta huvi tekkinud olukorra lahendamiseks.

Kohe probleemide tekkimisel tuleb pöörduda oma laenuhalduri poole, kes aitab leida parima lahenduse. Näiteks, kui on teada, et ettevõttes, kus töötate, võivad mõne kuu pärast tekkida raskused palgamaksmisel või on karta koondamist, tuleb esimesel võimalusel pangaga ühendust võtta. Olukorra eitamine vaid süvendab tekkinud muresid. Kindlasti ei tohiks laenumakse tasumiseks võtta kiirlaenu, kuna see kasvataks probleemi veel suuremaks.

Hättasattunud klientidele pakume raskeks ajaks mitmeid lahendusi. Mõned näited: väiksemad laenud saab koondada üheks suureks, pikema tähtajaga laenuks, mis vähendab igakuist maksekoormust; samuti on võimalik pikendada laenuperioodi ning võtta maksepuhkust. Lahendus sõltub makseraskuse iseloomust: kas tegemist on ajutise või püsiva sissetulekute vähenemisega.

Tasub teada, et pank aitab siiski neid, kes seda tõepoolest vajavad. Paar korda on meediast läbi käinud, justkui pank oleks abivajajale ei öelnud. See ei ole kindlasti nii. Küll aga ei tasu panka abi otsima tulla neil, kes soovivad maksepuhkuse arvelt lihtsalt rohkem tarbida. Kui klient on korrektse maksekäitumisega, see tähendab, et on oma laenu korralikult maksnud ja võlgu ei ole jäänud - pank lisatagatist ei küsi.

***
ASi Vestman Teenused maakler Aili Avent: Tööd on rohkem

Kas Raplamaal on kinnisvara hinnad seoses kinnisvarabuumi lõppemisega ka langenud?

Tehingute hinnad on langenud 10-15 protsenti. Rohkem on langenud just halvas seisukorras korterite hinnad. Põllupealsete arenduste vastu on huvi päris nullilähedane. Paljud omanikud ei ole nõus veel hindasid langetama. Müüjad, kes on hinnamuudatustes paindlikumad, saavad oma kinnisvara müüdud.

Kas kinnisvarabüroodel on tööd vähemaks jäänud?

Tööd ei ole vähemaks jäänud, vastupidi, müügitööd tuleb rohkem teha. Kuna turul on väga palju erinevaid pakkumisi, siis suhteliselt raske, kui mitte öelda võimatu on tänase seisuga müüa kinnisvara pelgalt internetireklaami või ajalehe kaudu. Maakler peab tegema palju tööd, et tuua välja müüdav objekt teiste hulgast eristuva reklaami näol, tegema erinevaid otsepakkumisi oma kliendibaasis olevatele ostuklientidele, arendama koostööd erinevate koostööpartneritega ja seda kõike ikka selleks, et klientide vara edukamalt müüa.

Kuidas on muutunud üüriturg: on see näiteks elavnenud, sest paljud arendused pole siiani valmis saanud?

Üüriturg on paaril viimasel aastal olnud ühtlaselt aktiivne. Vajadused ei ole muutunud, ühe kuulutuse peale on u 5 kindlat soovijat. Oleneb muidugi hinnast, viimasel aastal on üürihinnad veidi tõusnud, kuna pakkumisi on vähe.

Kuidas kinnisvaraarendusega hetkel lood on: kas endiselt algatatakse uusi arendusi või müüakse juba olemas olevaid?

Uusi arendusi algatatakse ja müüakse ka olemasolevaid, kuid tunduvalt vähem kui eelmistel aastatel. Rapla ümbruses on n-ö põlluarendusi, kus on ostetud paar krunti ja ülejäänute vastu on huvi nullilähedane. Leidub üksikuid optimiste, kes julgevad alustada uusi arendusi. Arvan, et täna ei ole veel aeg küps arendamata arendusobjektide müügiks.

***
Kohila valla arendusnõuniku Rando Lai kommentaar:

Kokku on vallas viimase kolme aasta jooksul kehtestatud suuremaid detailplaneeringuid elamuehituseks 36, moodustatud on ligi 500 uut elamukrunti. Kõige aktiivsem ehitustegevus käib Vilivere ja Aespa suvilapiirkondades, kus on kehtestatud mitmeid uusi elamukvartalite detailplaneeringuid, kuid peamiselt ehitatakse seal piirkonnas ümber suvilaid suuremateks elamuteks või suvila asemel uus maja, kus püsivalt sees elada.

Mitmed arendused Kohila külje all (Männi, Käänu III, Kirikuküla, Tamme) on välja ehitanud vajalikud kommunikatsioonid (vesi, kanalisatsioon, elekter, tänavavalgustus, teed) ning seal on kerkimas juba ka esimesed majad. Uute detailplaneeringute ja kruntide arv võiks eeldada meeletut elanike juurdekasvu, kuid reaalselt Kohila ümbruses väga aktiivne ehitustegevus veel ei käi. See on siiski tunduvalt aktiivsem, võrreldes viie aasta taguse ajaga.

Samas on hea, et kõik uued arendused korraga realiseerunud pole, vastasel juhul oleks vallal väga suur koormus ehitusprojektide ja ehituslubade menetlemisega ning järelevalve teostamisega. Eks igal viimasel kolmel aastal 180 inimese valla elanikeregistrisse lisandumine näitab seda, et uute elanike lisandumine ja ehitustegevus käib siiski hoogsalt. Usun, et reaalselt on uued elamupiirkondade krundid leidnud 2-3 aasta pärast suuremas osas uue omaniku ning paralleelselt väikese ajalise nihkega algab seal ka majade ehitamine.

Uusi detailplaneeringuid algatatakse ka praegu peaaegu iga nädal. Tõenäoliselt valmistuvad arendajad uueks buumiks, mis mingil kujul kindlasti kunagi tuleb, kuid vaevalt et koos paari aasta taguse hinnatõusuga. Turul on hetkel korrastumise periood: suuremad, tugevamad ja kvaliteetsemat teenust pakkuvad tegijad jäävad ellu.

Kruntide hindasid on viimase aasta jooksul siin-seal veidi korrigeeritud, kuid suurt hinnalangust pole toimunud, sest Kohila piirkonna hinnad olid ka buumi tipphetkedel kordades odavamad paarkümmend kilomeetrit Tallinna poole jäävate kruntide hindadega võrreldes. Hinnad on enam langenud nn põllupealsetes tühjale väljale tehtud planeeringutes, kuid kõrghaljastusega kaunis looduslikus paigas olevate kruntide hinnad on vähem kukkunud.

***
Võrdluseks Kohilaga algatati Märjamaa valla projektijuhi Lii Lemberi sõnul Märjamaa vallas 2007. aasta jooksul vaid 6 elamuehituslike eesmärkidega detailplaneeringut: neli neist oli suuremas mastaabis, kahe puhul oli tegemist lihtsalt kinnistu jagamisega. 2008. aasta alguses algatati samuti neli suuremat detailplaneeringut, aasta teises pooles pole algatamisi olnud. Piirkond, kus detailplaneeringuid (ka elamuehituslikel eesmärkidel) rohkem algatatakse, on ikkagi Märjamaa alev ja selle lähiümbrus.