Infokeskus
Turuülevaated
Kinnisvara statistika
Kasulikud lingid
Õppimisvõimalused
Tööpakkumised
Koolitused
Atesteerimised
Artiklid
Foorum
 

Jata soov

Spordimaailm

Soovid kinnisvara myya?

KoduKauniks

Artikkel  « tagasi
Villu Zirnask: Kaks soovitust eluaseme ostjaile
29. juuli 2005
Eesti Päevaleht
Kinnisvarabuum ei lõpe suure hinnalanguse, vaid 5-6 aastat kestva stagnatsiooniga.

Kõigest 17% kinnisvarabuumidest on lõppenud krahhiga, sai USA pangahoiuste kindlustamise korporatsioon vastuseks, kui lasi analüütikutel läbi närida eluasemehindade statistika, mis seal riigis viimase 30 aasta jooksul on kogutud.

Kui veel lugeda, kuidas krahhi defineeriti – krahh on rohkem kui 15-protsendine hinnalangus viie aastaga –, kipub huulile väide, et jutud Eesti ja eestlaste heaolu ähvardavast kinnisvarakrahhist on liialdatud. Isegi kui kinnisvara hind langeb, ei ole see tõenäoliselt järsk ega suur langus, võiks väita USA kogemusi Eestisse üle kandes.

Ent Tallinna (nagu ka mitme teise Eesti linna) korterihinnad on kerkinud kiiremini kui USA buumide puhul. Tallinnas, Tartus ja Pärnus on rahuldavas seisukorras eluruumide keskmine ruutmeetrihind kolme aastaga tõusnud saja protsendi ringis, reaalarvestuses ehk inflatsiooni arvesse võttes kümmekond protsenti vähem. Jutuksolevas analüüsis liigitati buumiks juba olukorrad, kus kinnisvara reaalhind tõusis kolme aastaga üle 30 protsendi.


Hinnalangust ei tule

Samas on ka USA linnades ette tulnud päris tormakaid buume – 60–70-protsendist reaalhinna tõusu kolme aasta vältel. Kaugeltki kõigile neist pole järgnenud krahhi ja kui ongi järgnenud, siis on hinnalangus võrreldes tõusuga olnud aeglane ja väiksem. Väga harva on viie aasta hinnalangus ületanud 30 protsenti. Põhimõtteliselt võiksid Eesti korteri- ja majahinnad käituda buumi lõppemisel isegi vähem tormakalt kui USA-s, sest inimesed on siin paiksemad ega vaheta majanduslikel põhjustel väga kerge südamega elukohta.

Niisiis kui mõelda, mis Eesti kinnisvarahindadega buumi lõppemisel võiks juhtuda, saab silme ette manada pigem viis-kuus aastat kestva stagnatsioonilaadse olukorra kui kiire 30–40-protsendise hinnalanguse.

Aga mis võiks buumile lõpu teha? Senikaua kui euribor püsib madalal ja pangad lahkelt laenu pakuvad, eestlaste himu avaramale elamispinnale kolida või olemasolevat kapitaalselt renoveerida ilmselt ei vaibu. Euribori tõusu ei pea praegu kartma tänu eurotsooni suurte riikide nigelale majanduskasvule. Pankade lahked laenupakkumised ei tohiks ka lõppeda, kuni Eesti majanduses laabub kõik sama kenasti kui viimastel aastatel. Lisaks aitavad mõnes piirkonnas nõudlust hoida välismaalased – miks mitte omada suhteliselt odavas EL-i liikmesriigis, kuhu odavlennuliin toob paari tunniga, kena korterit, kus saab veeta nädalavahetusi või pensionipõlve.

Teisalt on korterite üürihinnad mõnel pool (näiteks Tallinna kesklinnas) viimasel ajal langenud, mis peaks hinnatõusu pidurdama hakkama. Ei tasu ju investeerimishuvilistel kortereid järjest kõrgema hinnaga osta, kui nende üürileandmisest saadav tulu samal ajal hoopis väheneb. Lõpuks jõuab kätte punkt, kus kinnisvara ja üürnikega sekeldamise asemel on tasuvam raha pangahoiusel hoida.

Piirkondades, kuhu maju ja kortereid ostetakse eeskätt enda tarbeks, mitte väljaüürimiseks, tekib jälle küsimus: kui kaua saavad hinnad ilma nõudlust suretamata kerkida kiiremini kui inimeste sissetulekud? Laenutähtaja pikendamisega saab laenu kuumakseid küll jõukohasemaks muuta, aga sellisel lahendusel on piirid, nii psühholoogilised kui ka füüsilised.

Millal osta, millal mitte?

Mis tõsisesse kinnisvarakrahhi puutub, siis see pole väljastpoolt kinnisvarasektorit tuleva tõuketa tõenäoline. “Elamuhinnad ei hakka kukkuma üksnes sellepärast, et nad on läbi teinud buumi. Hinnalangus ei teki kohalikest majandusoludest sõltumatult. Tõsised majandussŠokid – millega sageli kaasneb rahvastiku väljaränne ja kahanemine – näivad olevat põhiliseks põhjuseks, mis suudab elamuhindu järsult kukutada,“ leidsid ülalnimetatud uuringus osalenud USA analüütikud. Ka 1990. aastate alguse Soomes kukkusid kinnisvarahinnad mitte eelneva kümnendi kiire tõusu pärast, vaid seetõttu, et Vene turu kaotamine jättis hulga soomlasi töötuks ja kiirelt tõusnud Euroopa rahaturu intressimäärad (u 5 protsendipunkti kahe aastaga) muutsid laenumaksed suuremaks.

Eelneva jutu põhjal võiks eluasemeostjaile anda kaks soovitust. Esimene: kui tahate osta eluaset ning leiate maja või korteri, mis teile meeldib ja vastab vähemalt kümmekonnaks aastaks kõigile te soovidele ja vajadustele, siis ostke see ära. Võimalus, et samaväärsed elamised on kahe või kolme aasta pärast müügis mitukümmend protsenti odavamalt, on väike.

Teine: kui tahate osta eluaset, aga ei leia sellist, mis teile tõeliselt meeldiks ja sobiks, siis ärge tehke mööndusi ja parem oodake ostuga. Võimalus, et viimaste aastate kiire hinnatõus saab lähiaastail otsa ja asendub tükiks ajaks stagnatsiooniga, on päris suur. Euribori tõusu pärast pole ka põhjust muretseda – 10–30 aasta pikkuse laenutähtaja vältel jõuab euribor mitu korda tõusta ja langeda; pole suur traagika, kui nüüdsed soodsad laenupakkumised kasutamata jäävad.