Infokeskus
Turuülevaated
Kinnisvara statistika
Kasulikud lingid
Õppimisvõimalused
Tööpakkumised
Koolitused
Atesteerimised
Artiklid
Foorum
 

Spordimaailm

KoduKauniks

Jata soov

Soovid kinnisvara myya?

Artikkel  « tagasi
Villu Zirnask: Kes tahab teie kinnisvara 2030. aastal?
31. august 2005
Eesti Päevaleht
Villu Zirnask
Käibetõde, et kinnisvara väärtus saab ajaga ainult kasvada, on välja kujunenud ajal, mil rahvast sündis maailma muudkui juurde. Kõik ei pruugi nii ilus olla.

Eestis on rahvaarv nüüd juba üle kümne aasta kahanenud, kinnisvarabuumi maha surumata. Korralik majanduskasv, madalad intressimäärad, pankade äge konkurents jms lühiajalised tegurid aitavad hindadel ronida hoopis ülespoole. Hinnatõusu võib mõõta kordades. Kas demograafiline trend jääbki kinnisvaraturul taustateguriks, mis palju ei muuda?
Alates 1990. aastast, mil Eesti rahvaarv oli ajaloo suurim (1,58 miljonit elanikku), on elanike arv kahanenud 15 protsendi (1,33 miljonini) ringis. Ruutmeetrite hulk, mida statistika elamufondiks loeb, on samal ajal rohkem kui kümnendiku võrra suurenenud. Viis kuni kümme protsenti sellest pinnast on küll asustamata ja ilmselt ei ole osa pindade puhul ka elamiskõlblikkus kiita, aga põhiline on ikkagi fakt, et rahvaarvu suurele kahanemisele vaatamata ei ole Eestisse suuri mahajäetud elurajoone tekkinud.


Lihtsad eeldused

Järgmiseks 15 aastaks näevad pessimistlikumad projektsioonid – need, mis eeldavad sündimuse edasist langust või püsimist praegusel madalal tasemel – ette Eesti rahvaarvu kahanemist 1,2 miljonini ehk kümmekonna protsendi võrra. 2050. aastaks kahaneks rahvaarv sellise stsenaariumi puhul veel veerandi võrra – 0,9 miljonini. Kui sündimus tõuseks 2020. aastaks järk-järgult 2,14 lapseni naise kohta, nagu eeldab ÜRO rahvastikudivisjoni kõrge sündimuse projektsioon, ei vähenekski rahvaarv enam märkimisväärselt, vaid jääks pidama 1,3 miljoni elaniku juurde.

Migratsiooni mõjuks on ÜRO rahvastikudivisjon projektsioonides võtnud nulli, s.t on eeldanud, et väljaränne võrdub sisserändega. Lihtne eeldus, aga võib vabalt õigeks osutuda. Berliini müüri langemisele järgnenud kümne aastaga kolis Lääne-Saksamaale 7,3 protsenti Ida-Saksa rahvastikust, sealhulgas rohkem kui kolmandik esimese kuue kuu jooksul. Seda näidet aluseks võttes võib ennustada, et Eestist ei lahku üle nelja-viie protsendi elanikest (ehk siis 50 000 – 60 000) järgneva 10–15 aasta jooksul kindlasti. Tõenäoliselt kujuneb lahkujate hulk palju väiksemaks.

Niisiis, kui suurte sisserändelainete ja muude ettearvamatute võimalustega mitte arvestada, tuleb kinnisvaraarendajatel ilmselt edaspidigi tegutseda väheneva rahvaarvu tingimustes. Nende õnneks rahvaarv kinnisvaranõudlust päris otseselt ei mõjuta, nõudluse otsene mõjutaja on hoopis leibkondade arv, mis rahvaarvu mõõdukama languse puhul ei pruugi veel niipea väheneda.

Eestis on praegu umbes 570 000 leibkonda, igas keskmiselt 2,3 liiget. Samas on tüüpilises pensionäride leibkonnas maksimaalselt kaks liiget (tegelikkuses sageli vaid üks). Pensionäride arv kasvab meil rahvastiku vananedes teatavasti jõudsalt ning aastatega omaks saanud eluaset nad väiksema ja ökonoomsema vastu vahetamiseks meelsasti müüki ei pane.
Kasvuvaru peidab endas ka fakt, et umbes 16 protsenti Eesti leibkondadest koosneb mitmest täiskasvanute põlvkonnast, mis tänapäeva Eestis on väheste tööealiste inimeste vabatahtlik valik, pigem sundseis.

Kui 1,2 miljonit inimest jaguneks keskmiselt kaheliikmelisteks leibkondadeks, siis rahvaarvu vähenemisest hoolimata hoopis veidi kasvaks eraldi eluaset vajavate inimeste hulk praegusega võrreldes.

Deutsche Bank’i analüüsi-üksus ennustab, et Saksamaal, mida samuti ootab ees rahvaarvu kahanemine, ei hakka leibkondade arv vähenema enne 2030. aastaid – praegu on Saksamaal 39 miljonit leibkonda, 2020. aastateks võib neid olla juba 41 miljonit. See ennustus lähtub eeldusest, et 2050. aastaks kahaneb Saksamaa rahvaarv kümne protsendi võrra. Kuna Eesti puhul tähendaks kümne-protsendine kahanemine optimistliku-poolse stsenaariumi täitumist, on karta, et siin hakkab leibkondade arvukus vähenema varem.
See-eest on siin inimeste nälg elamistingimuste parandamise järele suurem kui Saksamaal. Keskmiselt muutusid eestlaste elamistingimused 1990. aastatel küll lahedamaks, aga nooremad põlvkonnad elavad endiselt üsna kitsastes oludes. Näiteks ühe lapsega paaridest vaid 12 protsenti elab korteris või majas, kus kasulikku pinda on üle 30 ruutmeetri elaniku kohta, üle 60-aastastest lasteta paaridest aga on selliseid 43 protsenti. (Viimane ei tähenda, et pensionärid elavad ühemõtteliselt paremates tingimustes kui noored – ruutmeetreid on vanadel sageli tõesti rohkem, aga selliste mugavustega nagu soe vesi ja veeklosett on jälle nooremate inimeste eluasemed pisut sagedamini varustatud).

Käärid vahel

Majandusministeeriumis koostatud Eesti elamumajanduse arengukava nimetab heaks eluasemestandardiks seda, kui tubade arv on suurem leibkonnaliikmete arvust. Eesti sotsiaalsele normile vastavaks eluasemestandardiks loetakse selles dokumendis olukorda, kus tubade arv võrdub liikmete arvuga; madala standardi ehk ülerahvastatusega aga on tegu siis, kui tube on leibkonnaliikmete arvust vähem. 2001. aasta elujärjeuuringu andmetel nautis kõrget standardit 39 protsenti leibkondadest, keskmise standardiga pidi leppima 33 ning madala standardiga 29 protsenti leibkondadest. Teisiti öeldes peaks isegi nende, suhteliselt tagasihoidlike standardite järgi 50–60 protsenti Eesti leibkondadest olema huvitatud suuremast eluasemest.

Ilmselt on käärid soovide ja tegelikkuse vahel isegi suuremad, sest rikka Euroopa (EL-15) keskmine on paar tuba leibkonnaliikme kohta, Soomes umbes 1,7 tuba. Teiseks, ligi 70 protsenti Eesti leibkondadest elab kortermajades, samas kui Põhja-Euroopa ideaal on üldjuhul oma maja. Näiteks Soomes elab Eurostati andmetel omas majas peaaegu 60 protsenti suuretululistest ning ligi 50 protsenti väiksetululistest, Rootsis on need näitajad vastavalt 70 ja 60 protsendi lähedal.
Nõudlust peaks kinnisvaraturu elavamates osades toetama ka linnastumise jätk. ÜRO rahvastikudivisjoni prognoosi järgi kasvab linnaelanike osakaal Eestis 2025. aastaks praeguselt 70 protsendilt 75 protsendile.

Seega võib olla peaaegu kindel, et “normaalse” eluasemestandardi poole pürgimine annab Eestis kinnisvaraarendajatele ja ehitajatele tööd veel paljudeks aastateks.

Ent 2020.–2030. aastatel, mil meil rikka Euroopa elatustase on heal juhul peaaegu või päris kätte saadud, võib rahvastiku kahanemise trend kinnisvaraturul lõpuks tugevamalt mõjule pääseda. Tuleviku kindlustamise strateegia “osta heasse piirkonda korter või maja, vaheta 20–30 aasta pärast väiksema vastu ja naudi vaheltkasu kulutades pensionipõlve” ei ole sugugi kaotusekindel. Kui pole rahvastiku kasvu, ei saa suur nõudlus maa ja majade järele lõputult kesta, üksikutes erilistes piirkondades välja arvatud.