Infokeskus
Turuülevaated
Kinnisvara statistika
Kasulikud lingid
Õppimisvõimalused
Tööpakkumised
Koolitused
Atesteerimised
Artiklid
Foorum
 

Jata soov

KoduKauniks

Spordimaailm

Soovid kinnisvara myya?

Artikkel  « tagasi
Madalad intressimäärad ei taga kõrgete hindade püsimist
13. oktoober 2005
Äripäev
Robert J. Shiller
Yale’i Ülikooli majandusprofessor

Varade – varude, kommertskinnisvara ja ka nafta – hinnad on maailmas rekordiliselt kõrgel tasemel. Üks sagedamini toodud põhjendusi on see, et reaalsed (inflatsiooniga korrigeeritud) pikaajalised intressimäärad on väga madalad.
Kinnisvara ja nafta kõrget hinda põhjendatakse madalate intressidega. Soovitan sellesse väitesse suhtuda ettevaatlikult.

Kuid investorid peavad selle väite suhtes ettevaatlikud olema, sest see ei ole otsustav tegur ja igatahes ei garanteeri see kõrgete hindade püsimist.

On tõsi, et pikaajalised intressimäärad on kindlas tempos langenud juba enam kui kakskümmend aastat. IMFi andmetel tipnesid maailma reaalsed pikaajalised intressimäärad 1984. aastal keskmiselt ligi 7%-ga ja langesid 2004. aastaks napilt alla 2%. Vahepeal oli mõningaid üles-alla liikumisi, kuid üldine suund oli alla ja langus suur – peaaegu 5%.
Pikaajalised varad toovad vähem tulu

USA presidendi George W. Bushi majandusnõunike nõukogu esimees ja tõenäoliselt Alan Greenspani järeltulija USA keskpanga juhi ametikohal Ben Bernanke on nimetanud reaalsete intressimäärade langust viimase kümne aasta jooksul “ülemaailmseks säästude ülekülluseks”.

Säästude hulk on piisavalt suur, et sellelt saadav tulu reaalsete intressimääradega mõõdetuna on tunduvalt väiksem kui varem.

Madalad pikaajalised intressimäärad tähendavad, et ükskõik milline püsihindades 100 dollarit aastas kasu toov pikaajaline vara pidi 1984. aastal 7-protsendilise tulumäära juures reaalselt väärt olema 1429 dollarit, kuid praegu peaks selle reaalne väärtus olema 5000 dollarit ja tulu on vaid 2 protsenti. Pikaajaliste määrade langus peaks seega ilmnema suure kinnisvarahindade inflatsioonina, põhjendades praeguseid kõrgeid hindu. Mõnede kallite investeeringute toetajate arvates on sellega asi lahendatud.

Kuid selles arutluskäigus on lüngad. Me peame vaatama, miks reaalsed intressimäärad kümme või kakskümmend aastat tagasi nii palju kõrgemad olid, ning varade hindade seost intressimääradega laiemalt.

Võitlus inflatsiooniga viis maailma langusesse

Kakskümmend aastat tagasi olid reaalsed lühiajalised intressimäärad rekordiliselt kõrged, sest maailma juhtivad keskpangad soovisid võidelda sellega, mida tollal nähti tegevusetusena inflatsiooni kontrolli alla saamisel.

USA keskpanga juhilt Paul Volckerilt nõudis julgust (või siis hoolimatust, kuidas kellelegi), et maailm inflatsiooni selgroo murdmiseks 1981.–82. aastal majanduslangusesse viia. See langus oli destruktiivne, kuid selles sisalduv lootuskiir näitas maailmale, et sõltumatu keskpank võib hindade stabiilsuse tagamiseks võtta tarvitusele karmid abinõud.

Kuid ehkki ülemaailmne langus tõi inflatsiooni järsult alla, ei läinud sellega kohe kaasa nominaalsed intressimäärad, sest turud ei olnud veel asjas selgusele jõudnud. Seega jäid reaalsed pikaajalised intressimäärad 1980ndate keskel üsna kõrgeks. Kui siis laenuandjad järgnevatel aastatel järk-järgult veendusid, et madal inflatsioon püsib, hakkasid reaalsed pikaajalised intressimäärad kukkuma. See tähendab aga, et tõelised reaalsed pikaajalised intressimäärad ei olnud 1980ndatel nii kõrged, kui me arvame, sest pikaajalise inflatsiooni ootused pidid olema tunduvalt kõrgemad kui tollane aastane inflatsioon.

Pikaajaliste laenuobligatsioonide omanikud pidid näiteks arvama, et inflatsioon tuleb siis, kui 1981.–82. aastal ülemaailmne langus on möödas, mürinal tagasi. Inflatsiooniga indekseeritud võlakirjade turud ei olnud 1980ndail eriti arenenud.

Isegi kui me usume, et reaalsed määrad olid 1980ndate keskel tõesti väga kõrged, oleks loogiline järeldada, et aktsia- ja elamuturud pidanuks olema 1980ndatel veel madalamal tasemel, mitte tegelikud hinnad 2005. aastal väga kõrged.

Liiga põhjapanevaid järeldusi ei maksa teha

Pealegi on intressimäärasid USAs olnud veelgi madalamad. Keskmine reaalne pikaajaline riiklik intressimäär 1891–1979 oli üksnes 1,25%.

Seega ei peaks me reaalsete intressimäärade viimase kahekümne aasta langusest liiga põhjapanevaid järeldusi tegema. Määrad on ajaloos palju edasi-tagasi hüpelnud, näidates nõrka seost varade hindadega. Mis iganes ka poleks praeguste madalate intressimäärade muud eelised, ei taga nad seda, et varade hinnad tulevikus ei lange.

© Project Syndicate, 2005. www.project-syndicate.org