Infokeskus
Turuülevaated
Kinnisvara statistika
Kasulikud lingid
Õppimisvõimalused
Tööpakkumised
Koolitused
Atesteerimised
Artiklid
Foorum
 

Soovid kinnisvara myya?

KoduKauniks

Jata soov

Spordimaailm

Artikkel  « tagasi
Millal tuleb korterimüügil tulumaksu maksta?
01. veebruar 2006
Eesti Päevaleht
Ille Grün-Ots
Eesti Maksumaksjate Liidu tegevjuht Õnneli Varend vastab EPL-i küsimustele, mis juhtudel peab korteri või maja müünud isik maksma selle eest tulumaksu.

Kui me räägime eraisikute tulu maksustamisest, on äärmiselt oluline endale esmalt selgeks teha, mida lugeda tuluks tulumaksuseaduse tähenduses ning mida pigem juhuslikuks vara suurenemiseks, mida ei maksustata. Kui füüsiline isik saab tulu majandustegevusest (tegevuse eesmärk on kasu saamine), siis see tulu alati ka maksustatakse, kui seadus ei sätesta erandit. Kui aga kulutust varale ei tehtud eesmärgiga sellest hiljem kasu saada, on hiljem saadav tulu reeglina maksuvaba. Kui vallasvara puhul võib seda põhimõtet n-ö üks-ühele ka praktikas rakendada, siis kinnisvara puhul peaks seda kasutama eelkõige (kuid mitte ainult) tulumaksuseaduses sätestatud maksuvabastuste sisustamisel.


** Millal tuleb kinnisvara-müük tuludeklaratsiooni kirjutada ja tulumaksu maksta ja millal mitte? Seda nii korteri, suvila, maja ja maa puhul.

Kinnisvaratehingute maksuvabastuse kriteeriumid võib lihtsustatult jagada järgmiselt:
1) kasutamine elukohana;
2) õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine;
3) ostueesõigusega erastamine;
4) omandis üle 2 aasta.

Kui eluruumi on elukohana kasutatud kuni võõrandamiseni, on saadav tulu alati maksuvaba.

Ka siis, kui isik kolib näiteks välja, paneb kuulutuse lehte ja alles aasta pärast õnnestub eluruum võõrandada.
Siin peab arvestama, et ka elamuühistu osamaksu üleandmisest saadav tulu on maksuvaba, kui isik kasutas liikmelisuse alusel vastavat eluruumi oma elukohana.

Kui tegemist on eluruumiga (olgu see siis vallasasi või kinnis-asja oluline osa), mis on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel, siis ka sellisel juhul ei pea tehingult makse maksma. Seejuures ei ole oluline, kas maksumaksja eluruumi ka elukohana kasutas.

Samuti on saadav kasu maksuvaba, kui tegemist on eluruumiga (olgu see siis vallasasi või kinnisasja oluline osa), mis on maksumaksja omandisse läinud ostueesõigusega erastamise teel, sõltumata sellest, kas seda kasutati maksumaksja elukohana.

Kui ostueesõigusega on erastatud eluruum, mis on kinnisasja oluline osa, siis on täiendavaks kriteeriumiks, et kinnisasja suurus ei või ületada kahte hektarit. Juhul, kui ületab, tuleb uurida, kas rakendub mõni teine kriteerium. Näiteks, kui eluruumi kasutati elukohana, kohaldub üldine maksuvabastus.

Kui tegemist on aiamaja või suvilaga, on oluline, et see oleks maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta. Kui aiamaja või suvila on kinnisasja oluliseks osaks, on täiendav tingimus, et kinnistu suurus ei ületaks 0,25 hektarit.
Kui nende tehingute puhul, mille maksuvabastus tulenes tingimusest, et eluruumi kasutati maksumaksja elukohana, siis juhul, kui seda eluruumi kasutati ka muul eesmärgil (näiteks üüriti välja), rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Kui kasu on maksuvaba, siis tuludeklaratsioonis seda ei näidata. Oluline on tähele panna, et kirjeldatud maksuvabastused kehtivad üksnes residendist füüsilistele isikutele, mitteresidentidele need ei laiene.
Elu on loomulikult keerulisem ja iga maksustamise küsimus tuleb eraldi lahendada - kõik, mis esmapilgul võib tunduda maksustatavana, ei pruugi lähemal uurimisel sama järeldusega päädida.

** Kui inimesel on mitu kinnisvara ja ta ühe maha müüb, siis kas selle pealt tuleb tulumaksu maksta?

Põhimõtteliselt ei ole see üldse oluline, mitu kinnisasja on maksumaksja omandis. Vaadelda ei tule mitte esemete hulka, vaid konkreetset müügitehingut - kas sellele laieneb tulumaksuvabastus või mitte.

On ka võimalik, et isikul on mitu elukohta samaaegselt ja ta võõrandab neist ühe. Kui võõrandatav vara oli tema elukohaks ning maksustamise alused puuduvad, on tegemist maksuvaba tuluga.

** Kas päritud kinnisvara müües tuleb makse maksta?

Üldjuhul on tulumaksuvaba vaid vastuvõetud pärandvara, kuid selle võõrandamist maksustatakse tulumaksuga. Siiski peab ka siin arvestama, et juhul, kui võõrandatava kinnisvara suhtes kehtib mõni erand, siis tulumaksu tasuda ei tule. Näide: Kui pärandina saadud hoonesse asutakse elama ning alles seejärel toimub müük, siis saadavat tulu tulumaksuga ei maksustata.

** Kas on ajalised tärminid, mille puhul tulumaksu maksma ei pea (kinnisvara on inimese omanduses olnud nii ja nii kaua)?

Ajalist kriteeriumi kasutatakse üksnes aiamaja ja suvila puhul. Kui isik neid müüb, ei pea ta neid elukohana kasutama. Piisab sellest, et vastav hoone on olnud tema omandis üle kahe aasta ja selle kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit.

** Kas uute korterite broneeringute müügilt peab maksma tulumaksu?

Korterite broneeringute müügi puhul on väga tõenäoline, et saadav tulu kuulub maksustamisele. Siiski on ka siin erandid võimalikud. Näiteks juhul, kui inimene on sõlminud eellepingu (nn broneeringu) eluruumide soetamiseks, tal on kavatsus valmivasse ruumi sisse kolida (näiteks on ka juba sisustus oma maitse järgi välja valitud jne), kuid mingil põhjusel (näiteks pangalt ei saada laenu) ollakse sunnitud ostust loobuma. Sellisel juhul on õige vaadelda, milline oli isiku eesmärk. Kui ta suudab veenvalt näidata, et tal oli tegelikult kavatsus ruume eluruumina kasutada, ei tohi võõrandamisest saadavat sissetulekut tulumaksuga maksustada. Juhul, kui isiku eesmärk oligi broneering kallimalt edasi müüa, siis kuulub saadav tulu loomulikult maksustamisele.

** Kuidas tõendada, et inimene on tõepoolest oma kinnisvara isikliku eluruumina kasutanud?

Tõendamise võimalusi on palju ning siin seab piirid eelkõige maksumaksja fantaasia. Võimalikeks tõenditeks on eelkõige maksumaksja sellekohased ütlused, kuid miks mitte ka elukohaandmed registris või naabrite ütlused. Aga samuti võib seda tõendada sellega, et vastavasse kohta käivad inimesel kirjad ja ajalehed. Ükski tõend ei oma ette kindlaksmääratud tähendust ning maksumaksja peab lihtsalt tõendama, et see oli tõepoolest tema elukoht.