Uudised
28.08 EfTEN ostis Riigi Kinnisvaralt Lõkke tn 4 büroohoone
27.08 Riik seab elukoha müügi maksuvabastusele piirangu
27.08 Pirita üldplaneering välistab TOPis kortermajad
27.08 USA kodulaenu avalduste arv suureneb
27.08 Tampere hakkab nüüd üksinda Arco Vara juhtima
27.08 Maa-amet müüb 18 kinnistut Tallinnas ja Harjumaal
27.08 Eesti aadresside andmebaas täieneb
26.08 Tõnu Toompark: Kinnisvara hinnalangus ei võrdu väärtuse langusega
26.08 Positiivse laenuotsuse kiuste lükatakse ost edasi
26.08 Tallinna kesklinnas on üürikorterite üleküllus
26.08 Tartus suureneb tehingute arv
26.08 Nordecon ehitab Lutheri kvartalisse uue kortermaja
26.08 Maa-amet müüb 17 kinnistut Põlva-, Tartu- ja Jõgevamaal
26.08 Maa-amet müüb 11 kinnistut Ida-Virumaal
23.08 Maa-amet müüb 23 kinnistut Saare-, Lääne-, Rapla-, Harju-, Põlva-, Järva- ja Pärnumaal
23.08 Omanike Keskliit protestib Kakumäe jahisadama arenduse vastu
23.08 Eramute hinnalangus küündis aastaga 40 protsendini
23.08 Toomapark: kinnisvaraturu põhi saabub 2010-2014
23.08 Läti võib nõuda majaomanikelt 33 000 kr aastas
23.08 Kauneim kortermaja asub Narvas
23.08 Riisika tänava rikas
23.08 Korterite üür langes aastaga 30-40%
23.08 Maakler: võlglane maksku kogu üür ette!
KoduKauniks

Jata soov siit

Tahe 98 korterid

Märja krundid

 
Kinnisvarauudised Ehitusuudised Rahandusuudised Majandusuudised Maakonnauudised
  Otsi uudist märksõna järgi Otsi uudist kuu järgi
Tõnu Toompark: Kinnisvara hinnalangus ei võrdu väärtuse langusega
26. august 2009
kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark’i blogi
Üksjagu palju on võrdsustatud korteriomandite tehinguhindade langust ja korterite turuväärtuse langust. Pealkiri, et keskmised tehinguhinnad on langenud üle 50 protsendi ja seega ka korterite turuväärtus on sama palju langenud kõlab intrigeerivalt. Paraku nii lihtsad need asjad siiski ei ole.

Keskmised hinnad, millega maa-amet meid usinalt varustab, kajastavad selle vara tehinguhindu, millega tehinguid tehti. Toome näite. Oletame, et ühel kuul tehakse tehinguid ainult Tallinna vanalinna kalliste korteritega keskmise ruutmeetrihinnaga 50 000 kr/m2.

Järgmisel kuul tehakse tehinguid äärelinna poollagunenud saradega, kus keskmine hind jääb napi 5000 kr/m2 tasemele. Loomulikult ei saa siit väita, et hindade langus on olnud kümne kordne ning kolmandal kuul oleks õigustatud vanalinna korterit 5000-kroonise ruutmeetrihinnaga nõuda.

Vahe on tehingute struktuuris

Kui ühel kuul tehakse tehinguid kallima varaga ja järgmisel kuul tehakse tehinguid odavama kinnisvaraga, siis on tehinguhindade langus suur. Kui ühel kuul domineerivad tehingute struktuuris kohtutäiturite enampakkumised, siis suurub see keskmist tehinguhinda alla.

Kui mõnel kuul domineerib tehingutes omavalitsuste poollagunenud ja halva asukohaga odavate korterite müük, siis surub seegi keskmist tehinguhinda alla.

Tänasel kinnisvaraturul tehakse palju tehinguid just nimelt kinnisvaraturu odavamas sektoris. Kalli varaga tehakse vähem tehinguid. Tehingute arv on napp ja nii pääsevad summaarset statistikat enam mõjutama üksikud anomaaliad – nagu näiteks lagunenud korterelamute enampakkumised.

Väärtus on ka ikka langenud

Ülaltooduga ei soovi ma vaidlustada seda, et kinnisvara turuväärtus on selle tipust 2007. a. II kvartalis oluliselt langenud. Kinnisvara väärtus on langenud.

Kui keegi ostis 2007. a. II kvartalis Tallinnas turutingimustel 1 miljoni krooni eest korteri, siis tänaseks siiski tõenäoliselt ei ole selle korteri väärtus langenud napile 400 000 kroonile. Samas on Tallinna keskmised tehinguhinnad 60% tipust allpool.

Pigem on turuväärtuse langus tipust 40% suurusjärgus, täpsem väärtuse langus sõltub piirkonnast ja vara tüübist.

Ostja-investor, kes soovib osta parima hinnaga kinnisvara ei peaks jahtima mitte hinnapõhja, vaid väärtuse põhja ehk momenti, millal varade väärtus on minimaalne. See põhi ei pruugi sugugi üsna hõlpsalt jälgitava hinnapõhjaga ühtida.

Loe täpsemalt edasi siit
Telli uudiste kokkuvõte e-postile: